De a poco los edificios se van del centro: cómo las avenidas de San Nicolás se transforman en los nuevos ejes residenciales

A siete años de la aprobación del Código Urbano Ambiental de 2019, las reglas del juego inmobiliario muestran su impacto real en la calle. El freno a las torres en el casco histórico preserva la identidad nicoleña mientras empuja las inversiones hacia las arterias principales.

El mapa visual de San Nicolás de los Arroyos está cambiando de forma silenciosa pero constante. Quien recorra hoy las calles céntricas notará que el ritmo frenético de las demoliciones de fachadas antiguas ha mermado notablemente. En contrapartida, las avenidas periféricas y los accesos principales de la ciudad empiezan a lucir estructuras de hormigón y proyectos habitacionales medianos que transforman por completo el entorno barrial.

Este fenómeno no es una casualidad del mercado ni una moda arquitectónica: es el resultado directo de la aplicación del Código Urbano Ambiental (CUA) aprobado por el Concejo Deliberante en junio de 2019. Esta normativa llegó para poner equilibrio en una balanza que, hasta ese entonces, amenazaba con destruir el patrimonio histórico fundacional y saturar las redes de servicios esenciales del microcentro.

El freno a los abusos constructivos en el Casco Histórico

Durante décadas, la antigua normativa de 1989 rigió el crecimiento de la ciudad con indicadores urbanos extremadamente altos para el centro. El reglamento viejo permitía construir torres altísimas y amontonar un departamento al lado del otro, lo que dejaba meter hasta 1.000 personas en una sola manzana del centro de la ciudad. Esto hizo que las empresas constructoras pusieran los ojos en el centro para hacer negocios, lo que puso en peligro a las casas antiguas y los edificios históricos, ya que corrían el riesgo de ser demolidos para levantar torres modernas.
La concentración edilicia no solo ponía en riesgo la identidad nicoleña, sino que chocaba de frente con una realidad estructural: la infraestructura de servicios públicos tiene límites de capacidad. Amontonar edificios en calles angostas amenazaba con colapsar las redes de agua corriente y desagües cloacales.

¿Qué cambió en 2019? 

El nuevo Código no prohibió que se construyan viviendas en el centro, sino que ordenan cómo deben ser los edificios. Ahora se exige que la planta baja y los primeros pisos sigan la misma línea y altura de las casas vecinas de la cuadra, se puso un límite para que las torres no sean tan altas y se busca evitar que se junten varios terrenos antiguos para armar edificios gigantes, todo con la idea de cuidar la identidad histórica de la ciudad.

Las avenidas como zonas de oportunidad y desarrollo

Al regular el centro, la normativa tuvo que abrir "válvulas de escape" para no frenar la inversión privada y el crecimiento habitacional. Ahí es donde toman protagonismo las avenidas principales de la ciudad. En calles grandes como Falcón, Alberdi, Moreno y Álvarez, la municipalidad cambió las reglas para que sea más fácil y atractivo construir. Como son avenidas anchas que tienen buenas veredas y aguantan mejor los servicios de agua y cloacas, el nuevo reglamento les da "premios" a las empresas (como dejarles techar más departamentos por terreno) si eligen construir sobre estas arterias en lugar de meterse en el centro.
Un ejemplo concreto de este nuevo urbanismo es la obra de cinco pisos que la firma Roca Construcciones levanta actualmente en Avenida Falcón al 476, en la acera correspondiente al barrio Las Flores. Este proyecto aprovecha las dimensiones de parcelas más amplias y la excelente conectividad que ofrece una avenida, algo imposible de replicar en las angostas calles del centro tradicional.

Nuevas centralidades y excepciones frente al paisaje

El ordenamiento de 2019 también contempló la relación de la arquitectura con el paisaje natural de San Nicolás. Aunque las nuevas reglas castigan y prohíben que se hagan torres gigantes pegadas a las casas de los vecinos, la ley es distinta si el terreno da de frente a una plaza, a un parque o a la costanera. En esos lugares especiales, el reglamento da permisos diferentes y deja construir edificios más altos, porque el espacio abierto de la calle evita que se tape el sol o se ahogue el barrio.
Bajo este concepto se inscriben desarrollos residenciales premium de constructoras locales de gran trayectoria, como el caso de Di Santo Construcciones con el edificio ubicado en Alem al 231. Al estar emplazado frente al Parque San Martín, la amplitud del espacio abierto absorbe el impacto de la altura, permitiendo construcciones verticales que aportan modernidad sin ahogar el entramado urbano ni tapar el sol a los vecinos.

San Nicolás está cambiando. Quizá pronto, si los vientos de la construcción mejoran y la economía acompaña, nuestros barrios se pueblen definitivamente de perfiles nuevos y siluetas de hormigón que miren al nicoleño desde lo alto. Las viviendas de barrio, con su particular y reconocible fisonomía, van cediendo su lugar a los edificios. Queda en nosotros asegurar que en este viaje hacia la modernidad no se nos evapore el alma nicoleña.

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